房价跌到“刚需”不敢买了
昨晚，我刷小红书发现，房子也出现了类似问题---最近房价跌到“刚需”也不敢买了。
比如下面这位网友，定居深圳，自己在龙华区上班，老公在福田上班，年内打算买房上车。从今年4月开始看房，4月20日开始在小红书更新自己的看房踩盘记录，短短1个多月已经看了10多个盘。
但在5月21日，更新了一条帖子说，根据现在的租售比和下跌趋势，买房计划暂停。还给自己找了个借口，说是天气也热起来了
但我想吐槽的是，深圳的房价其实已经比我所在的广州坚挺多了
深圳是大约在今年5月份才正式跌破了去年9月底构筑的低点，2024年10月-2025年2月，深圳房价是曾经一度逆势上涨。而我大广州的房价，24年国庆节回来不久后就再创新低了，并且跌幅超越全国平均水平，至今都没有像样的反弹。
我公司有位同事，三年前只能在距离公司80分钟地铁时间的地方看房。现在已经可以在距离公司50分钟地铁时间的地方看房了。如果他肯买黄埔区的老破小，上班通勤时间压缩到30-35分钟应该是可以的。
但大前提是，我们公司过去几年不裁员，不降薪，维持相对稳定。如果工资收入跌得比房价快，但还是买不起房。话说回来，房价持续下跌已经陆续出现“刚需”不敢买的情况了，这样下去反而会进一步抑制房地产销量，加速房价下跌。当然，主要跌的是二手房，一手房表面看反而是涨的。房企通过减少公摊面积，降低容积率，加大小区绿化面积，提高房屋品质等办法，在房价以外的地方降价。相当于车子还是20万不降，但通过各种大礼包福利来促销。这两天媒体也有报道：5月份中国百城新房均价环比+0.3%，百城二手房均价环比-0.7%。
这个消息对于房地产龙头企业来说，影响是不大的。因为二手房下跌，受损的主要是已经买房的居民，关房企什么事呢？但对于一些手上库存比较多的房企来说，影响会有一些。土地和房子迟迟卖不出去，放在手里价值会持续缩减，房价跌多了，年底财报又要计提“库存跌价减值”，到时候净利润又是一把亏个几十上百亿。所以，像保利、华润等龙头房企，这几天的股价很平稳。虽然股价不容易涨，但也没跌，反而是白酒股最近跌得稀里哗啦的。PS：过去一年，地产指数基金和白酒指数基金的走势基本一致，但地产其实比白酒的表现更好，是不是有点超出部分朋友的心理预期？
数据来源：Wind买房需求主要分成两种，刚性需求（含改善）、投资需求（含投机）。随着房价不断下跌，投资需求早就消失得差不多了，现在连刚性需求也被抑制，那接下来需求就会越来越少，甚至没有买盘。这时候，就像去年的股票市场一样，需要国家队入场救市了。但有一点很尴尬，2024年跌最惨的时候，A股沪深300指数的股息率最高去到3.6%以上，算上沪深300指数去年3%左右的盈利增速，也有6.6%的收益回报，完全可以覆盖贷款成本。因此，国家队可以大胆找央行借钱抄底A股，使用无限子弹流，只输时间不输钱。
数据来源：Wind而房价跌到现在，四大一线城市的租售比也不到2%，根本覆盖不了银行的贷款成本。所以去年各大媒体就说的“地方政府土地收储潮”一直是只听其声不见其行。根据数据统计，截至今年5月20日，各地公布的专项债收购存量土地计划金额超3500亿元。但从实施情况来看，已发行用于收购存量土地的专项债规模偏低，仅为561亿元，算起来连20%都不到。
大资金们不傻，6.6% vs 2%不到，这可能就是为什么A股自24年9月底之后逐渐就起来了，但房价还是持续低迷的缘故。
