南京买房新房市场、土拍的冰火两重天

南京买房 新房市场的冰火两重天 发展趋势详见笔记图 南京这两天又开始新一轮的土拍了。新的住房建筑标准也在5月1号开始正式执行，建设真正的好房子。而这次土拍吸引眼球的就是河西中，九龙湖的两块地，趋势和现象如下: 1、房企拍地其实和大家在南京买房是一样的，房企看中的并不是地块的溢价率高低，也不是拍的地块可以涨起来。只看中拍的房子能否在未来好卖，其他方面一律不会关心。 2、和买房一样，看的是板块的位置，看的是板块内的人口密度，周边新房，二手房潜在竞品，主流房企或者民企来说，拍的地块未来能否更适合居住，才是他们出手的因素。那些不被看中的，只有城投去拖底了，什么时候能开，那要看和哪家房企合作了。 3、趋势，未来一定是倾向居住密度越来越低，顶多就是总高18层的建筑，核心位置未来不太会出现30多层的大高层了。所以，区域内那些大高层的竞品二手房，大概率会被背刺一波，因为居住密度是属于降维打击范畴。 4、门槛问题，核心位置的品质小区，未来也一定是改善的需求，虽说目前南京的刚需需求还是较为庞大，但是地块的总价，容积率要求没办法在像过去那样做刚需小户型了。运气好的，次顶流地块，100平的三房两卫就是准入门槛了，143平的四房将来会成为主流，再叠加总高不超过18层的一梯一户设计，铝板一体板，酒店式大堂，高品质绿化，综合起来看就是未来的好房子了。是不是第四代住宅，个人感觉并不是唯一的因素。 5、真正的可能的好房子，与大部分人是无缘了。不过区域内的一些二手房，也是可以选择。房龄，居住密度，学校，交通，户型，综合品质等，组合起来往往会超预算，还是老话，选择核心需求，做减法。退而求其次，有时候预算内确实做不到既要又要。提示:房龄+密度，房子价值较高，密度+户型，居住舒适度可以明显拉高，房龄+交通，适合预算不多的刚需选择，具备较强的流通性。学校+品质，有较强的溢价能力，能吸引外区的买房需求，这也是特定的人士选择而已。 6、房子降价一定有降价的原因，楼市下行期，应该看的是哪些房子能否逆风上扬。而不是看哪些地方土拍拍了个高价地，哪里多家开发商在竞争拿地。这些东西对实际买房意义不大，更多的还是风向标，成为点燃市场情绪的催化剂而已。