低生育率下人口结构对房价影响实证及趋势

🌿很多人都在讲出生的人少了，对房价有影响，到底影响多大？本文进行实证阐述。选用30个省级行政区06-2020年的省级面板数据实证分析低生育率背景下人口结构对房价的影响，并进行了实证模型的稳健性检验。然后，使用中介效应模型检验了人口结构对房价影响的作用机制。 ‼️结论：当今低生育率还未出现对房价的抑制作用，老年人口抚养比的提高和少儿抚养比的下降主要通过增加居民储蓄率进而推动房价上涨。流动人口的增加主要通过经济发展的带动作用推动房价的上涨，人口受教育程度的提高主要通过人力资本禀赋的积累促进居民收入的提高进而提升居民购买力和买房需求，由此推动房价的上涨。 🌿如今现在每年新生儿不足1000万，相较于过去2000万左右觉得人很少。但我们每年毕业大学生有将近1200万，这时又觉得人太多。到底人多还是人少？两者说法都对，因为中间有时间差，现在新生儿要23年以后才能毕业。那时可能只有六七百万大学生，可能才会感觉到大学生的明显减少。同样，在房地产市场，买房平均年龄在27岁左右。2019年以前新增人口一直保持在1500万到2000万之间，变化不大。19+27=46，直到2046年以后，我们才会真实的感受到买房人的大幅减少，这时人口问题才会影响到房价。房价长期看人口没错，但时间太长。即使我们知道20年以后，房价会因为人口减少而下跌，我们也不可能因此等待20年。 🌿此轮房价下跌跟人口没有关系，只和人口流动方向有关。当前房子供给偏多，居民负债率见顶，经济基本面还未扭转，信心不足等原因。比起全国人口，我们应该更看中各城市间青壮年人口的流动。城镇化快结束了，但人口向一二线城市流动的趋势仍在加速，产业会向一二线经济发达地区集中，人口影响一二线城市和三四线城市的房价分化。当然，现阶段即使一线城市，泡沫仍然没有完全挤出，优质的资产也需要合理的价格买入，什么时候买比买什么其实更加重要。只不过作为时代里的一粒沙，有些人势必要承受本不应该承受的痛（90后）。 🌈我是王先森，希望能成为你在南京买房路上的一道光